Hipoteka w Kanadzie: niuanse, błędy, wskazówki

Większość osób, które znam, kupiła dom krótko po przeprowadzce do Kanady. Opowiem o warunkach uzyskania kredytu hipotecznego, konkretnych liczbach i moim doświadczeniu z kupnem dwóch domów.

Moja rodzina i ja mieszkaliśmy kiedyś na przedmieściach Montrealu i sprzedaliśmy nasz dom z basenem w 2020 roku za ponad 500 000 CAD.

Hipoteka

W Kanadzie kredyt w ogóle jest bardzo powszechny i wielu Kanadyjczyków ma kredyty hipoteczne, leasingi samochodowe, telefony na kredyt i inne. Nie jest to ani złe, ani dobre, bo zazwyczaj odsetki od kredytów są niskie — o tym, jakie są, opowiem później.

Musisz dokonywać spłat kredytu hipotecznego w określonych odstępach czasu: co tydzień, co dwa tygodnie, raz w miesiącu itd. Możesz spłacać swój kredyt hipoteczny powoli przez 25, a czasem 30 lat. Nazywa się to okresem amortyzacji. Ci ludzie, którzy wynajmują, w zasadzie spłacają kredyt właścicielom. A właściciele, po tych samych 25 latach, mogą sprzedać swój dom za milion dolarów lub więcej. A lokatorzy zostaną z niczym. Będą zmuszeni do ciągłych wydatków na czynsz.

Problem polega na tym, że nie każdy może otrzymać kredyt hipoteczny. Wpływa na to wiele czynników. Najbardziej negatywnym jest dopasowanie dochodów i wydatków do wartości domu, który chcesz kupić. Nie będę się teraz w to zagłębiał, ale jeśli jesteś zainteresowany, przeczytaj nasz artykuł szczegółowo opisujący, jak wszystko obliczyć. Jeśli nie masz pracy, nie dostaniesz kredytu. Jeśli jesteś samozatrudniony, z jakiegoś powodu wiele banków uważa to za czynnik negatywny, a Twoja zdolność do uzyskania kredytu hipotecznego jest osłabiona.

Zaliczka

Kupując mieszkanie lub dom, trzeba wpłacić zaliczkę. Jej wysokość zależy od wartości domu i zwykle waha się od 5 do 20%. Nowi imigranci bez historii kredytowej mogą otrzymać kredyt hipoteczny z 35% zaliczką. My tak właśnie zrobiliśmy, ponieważ Ivanna studiowała na uniwersytecie, a ja pracowałem na własny rachunek. Przy okazji, już powiedziałem Ci o konieczności posiadania dobrej historii kredytowej.

Jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20% wartości domu lub mieszkania, będziesz musiał wykupić ubezpieczenie hipoteczne. Jednak pożyczkodawca może wymagać wykupienia ubezpieczenia, nawet jeśli zaliczka wynosi 20%. Dzieje się tak zazwyczaj, jeśli jesteś samozatrudniony lub masz złą historię kredytową. Jeśli nie uda się Państwu spłacić kredytu, ubezpieczenie nie będzie wypłacane Państwu, lecz bankowi, który udzielił kredytu.

Okresy amortyzacji

Okres kredytowania lub amortyzacji jest podzielony na części. Może to być jeden rok, dwa lata, pięć itd. Zazwyczaj ludzie wybierają pięć lat i rodzaj stopy procentowej: stałą lub zmienną. Pierwotnie na naszym pierwszym domu, amortyzacja była na 30 lat, a stopa była stała przez pierwsze dwa lata. Kiedy minęły dwa lata, renegocjowałem umowę i wybrałem zmienną stopę procentową na, tak jakby, pięć lat. Pozwólcie, że wyjaśnię szczegółowo różnicę między stałą stopą a zmienną stopą, jest kilka bardzo ważnych różnic.

Stałe i zmienne stopy procentowe

W przypadku kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, Twoja stopa procentowa pozostaje taka sama przez cały okres. Ten kredyt hipoteczny daje Ci poczucie bezpieczeństwa: Dokładnie wiesz, jakie będą Twoje płatności do czasu wygaśnięcia umowy.

W ten weekend Kanada przechodzi na czas zimow...

Kanada obchodzi Dzień Kraju i zastanawia się ...

Kanadyjski wywiad bije na alarm: wpływy Chin ...

Kanada nadal przyciąga wykwalifikowanych spec...

Jak działa łańcuch dostaw żywności w Kanadzie...

Tajemnicze zniknięcie gigantycznego niedźwied...

W południowo-zachodniej Nowej Fundlandii znal...

Saskatchewan podnosi limit wieku uprawniający...

Atak z użyciem broni palnej w ratuszu w Edmon...

W katastrofie helikoptera w Kolumbii Brytyjsk...

Zaktualizowano zasady uzyskiwania zezwolenia ...

Kanadyjski pasażer próbował otworzyć drzwi sa...

Zmienna stopa procentowa jest warunkowo powiązana z kluczową stopą Banku Kanady i może się zmieniać w trakcie trwania umowy. Jeśli jesteś osobą uprawiającą hazard, możesz zarówno wygrać, jak i stracić. Czas pokazał, że wiele osób przegrywa, ponieważ zwracają uwagę tylko na bieżącą stopę, ale nie analizują historycznych liczb ani nie rozumieją, jak działa kanadyjski system bankowy.

Oto kilka przykładów, żeby było jaśniej. Drugi dom, w którym teraz mieszkamy, ma 25-letnią amortyzację, ale stopa jest stała i ograniczona do 5 lat. Do 2025 roku oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 2,99%. Jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny teraz, nie dostaniesz tego, ponieważ od marca 2023 r. rynkowa stopa procentowa w głównych kanadyjskich bankach wynosi gdzieś około 5%. W czasie pandemii oprocentowanie kredytów hipotecznych bardzo spadło i wynosiło około 2%. Wiele osób wykorzystało sytuację i zaciągnęło kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Teraz na marzec 2023 roku w dużym banku jest to około 6,25%.

Jaka może być różnica w pieniądzach w zależności od stopy procentowej, jeśli, powiedzmy, kupiłeś dom na kredyt o wartości 600 000 CAD i wpłaciłeś zaliczkę w wysokości 20% lub 120 000 CAD? To znaczy, że pożyczyłeś 480 000 CAD. Podczas pandemii przy stopie 2% płaciłbyś 2 033 CAD miesięcznie, przy stopie 2,99% jak mam teraz byłoby to 2 269 CAD, ale przy stopie 6,25% byłoby to 3 141 CAD.

Jak widać, przepłacanie około 1000 CAD miesięcznie to dużo pieniędzy, dlatego teraz w Kanadzie jest tylu niezadowolonych ludzi, którzy narzekają, że życie tutaj stało się drogie. Niektórzy z nich przejdą z oprocentowania zmiennego na stałe, bo tam trzeba płacić mniej. Ale jeśli to zrobią, to prawdopodobnie stracą. Bo historycznie kluczowa stopa bankowa cały czas szła w górę i w dół, a teraz prognozuje się, że znowu pójdzie w dół. Mogę się mylić, ale czas pokaże.

Zerwanie umowy o kredyt hipoteczny

Kiedy przenieśliśmy się do Kanady, nie spaliliśmy naszych mostów i zostawiliśmy mieszkanie z powrotem w domu. Nie wiem, ile to jest warte, ale potencjalnie możesz wpaść na pomysł, żeby spłacić kredyt wcześniej. Albo inny bank zaproponuje ci lepsze oprocentowanie. Jednak nie będziesz mógł wpłacić żadnych pieniędzy ani wypowiedzieć umowy. Będziesz musiał zapłacić karę, która równie dobrze może sięgać dziesiątek tysięcy dolarów.

Jeśli masz stałe oprocentowanie, kara będzie wyższa niż gdyby było ono zmienne. Powinieneś to wiedzieć przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego i wyborem okresu amortyzacji. Na przykład, jeśli planujesz kupić dom, mieszkać w nim przez 3 lata, a następnie przeprowadzić się do innego województwa, tak jak my to zrobiliśmy, nie powinieneś brać 5-letniego okresu amortyzacji ze stałym oprocentowaniem.

Kiedy mieszkaliśmy w Quebecu, podobało mi się tam wszystko oprócz francuskiego. Więc po zakończeniu dwuletniego okresu amortyzacji zmieniłem oprocentowanie na zmienne. To umożliwiło sprzedaż naszego domu i zamknięcie hipoteki z niewielką karą. A dom w Ottawie był już pod nową umową.

Proces zakupu nowego domu i wybór banku

Pamiętam teraz, jak trudno było to wszystko zrobić. Po pierwsze, była pandemia, a policja stała na granicy między województwami i nie wpuszczała nikogo bez dobrego powodu. Po drugie, prawie wszystkie instytucje były zamknięte z powodu kwarantanny. I po trzecie, wcale nie było wiadomo, co stanie się z cenami nieruchomości. Nasz agent nieruchomości najpierw obawiał się, że nabywca naszego starego domu może wycofać się z transakcji, a potem my baliśmy się, że sprzedawca nowego domu zmieni zdanie. Ale wszystko skończyło się dobrze.

Jeśli nie chcesz płacić kar, ale nadal chcesz szybko spłacić kredyt, mój bank ma możliwość dodania do 10% kwoty kredytu hipotecznego raz w roku, a także dokonania podwójnej płatności w miesiącu. Stwierdziłem, że naprawdę nie ma wiele korzyści z wcześniejszego spłacenia kredytu hipotecznego. Szczególnie, gdy odsetki od niego są niskie. Prosty przykład — płaciłem około 2% odsetek od mojego pierwszego domu, a inflacja wynosiła około 3%. Teraz inflacja w Kanadzie wynosi około 6%.

Kanadyjski system bankowy jest uważany za jeden z najbezpieczniejszych na świecie. Kanada jest zdominowana przez banki Wielkiej Szóstki: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC i National Bank of Canada. Mam konta w trzech różnych bankach i naprawdę im ufam, a także brałem pożyczki w Wielkiej Szóstce.

Ale są też mniejsze instytucje komercyjne, w których można zaciągnąć kredyt hipoteczny, i to z niższym oprocentowaniem i z korzystniejszymi warunkami zerwania umowy. Na przykład 5-letnia stopa stała oferowana jest na poziomie 4,44%, a zmienna na poziomie 5,55%.

Niewielka zaliczka

Obiecałem, że powiem Ci, ile zapłacisz na swojej hipotece, jeśli zapłacisz mniej niż 20%. Powiedzmy, że dom jest wart tyle samo 600 000 CAD, ale masz tylko 10% czyli 60 000 CAD. Jestem pewien, że jeśli przeprowadziłeś się do Kanady z oszczędnościami lub oboje małżonkowie pracują, to w ciągu kilku lat z oszczędności możesz odłożyć taką kwotę.

Zaokrąglijmy oprocentowanie kredytu hipotecznego do 5%, wtedy miesięczna płatność wychodzi 3 238 CAD, czyli największa kwota w artykule. Z tego możemy wywnioskować, że mała wpłata zwiększa miesięczne płatności, a dodatkowy koszt idzie na ubezpieczenie.

Z drugiej strony, jeśli wynajmiesz równoważny dom, który kosztuje 600 000 CAD, jestem pewien, że zapłacisz znacznie więcej niż 3 000 CAD. Oczywiście, jeśli dodasz dodatkowe ubezpieczenie domu lub condo, podatki miejskie, gaz, wodę, elektryczność do płatności hipotecznej, CAD 3,238 zamieni się w CAD 4,000 lub nawet więcej. Mamy artykuł porównujący kupowanie domu na kredyt i wynajem, koniecznie go przeczytaj, aby zrozumieć zagadnienie.

Jak znaleźć najlepsze warunki kredytu hipotecznego

Kupiliśmy nasz pierwszy dom na kredyt, nie bardzo rozumiejąc jak wszystko działa. Nasz agent dał nam po prostu kontakt do kierownika banku, który mówił w naszym ojczystym języku i załatwił wszystko za nas. Wszystkie większe banki mają mniej więcej takie same warunki, ale wadą jest to, że pierwszą rzeczą, na którą zwracają uwagę, jest kwota płatności. Nie pamiętam, żeby powiedziano mi coś o warunkach zerwania umowy. I to jest właśnie ważne.

Gdybym teraz kupował swój pierwszy dom w Kanadzie, prawdopodobnie skontaktowałbym się z niezależnym brokerem hipotecznym. Jest to osoba, która współpracuje z dziesiątkami banków i instytucji finansowych. Możesz uzyskać rozwiązanie dostosowane do Twojej sytuacji. Zauważ, że wypłata kredytu, jeśli skontaktujesz się z brokerem hipotecznym, nie będzie dla Ciebie droższa. Tak we wszystkim działa system kanadyjski.

Na przykład, jesteśmy agentami kilku szkół językowych oraz wielu uniwersytetów i szkół wyższych w całej Kanadzie. Jeśli zgłosisz się za naszym pośrednictwem na kursy językowe lub programy studiów, często otrzymasz zniżkę lub stypendium, a także pomoc w przypadku ewentualnych problemów.